当下有句话叫做：“干实业的不如搞商业的，搞商业的不如玩金融的，玩金融的不如炒楼花的。”其实这句话放到一百多年前的清朝上海，也同样适用。
1882年，上海房地产业迎来了太平天国战乱之后的第二春。大量国际、国内资本，通过各种白色、灰色乃至黑色渠道，涌进上海房地产市场。这座东方大都市迅速成为了一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”次第而起。地价的飙升让中外地产企业以及英租界工董局欣喜不已。
在浪奔浪流的上海滩地产大鳄中，有一条来自南方的“珠江鳄”，他的名字叫徐润。徐润是广东香山人，14岁到上海，进英商宝顺洋行当学徒，后升为买办，是当时不可多得的国际型人才。除了当买办外，徐润还涉足航运业、地产业、丝茶业、保险业、出版业等，多元化经营，搞得十分红火。
年轻的徐总认为：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”
徐润在上海的房地产项目多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司。该公司名下房产的总成本为220万两白银，总市值为350万两白银，每年可收租金12万两，回报率约5。在当时高利贷盛行的中国商界，这一投资回报率算不上丰厚，徐润所图无非是在“地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”，看重的还是炒地皮。
徐润与外商联系密切，总能事先了解到租界的规划，从而预先在规划中的cbd或交通要道两侧，以低价买进土地，囤积牟利。严格地说，他并不是经营房地产，而是倒卖土地及项目，靠内幕消息赚取巨额利润。
房地产是一个资金密集型行业，要在上海滩与国际大资本同台游戏，徐润的实力还是太弱了些，他需要依靠金融杠杆进行融资。
为了“肥水不流外人田”，徐润宁借高利贷，也绝不稀释股份。在这一前提下，徐润大肆向钱庄贷款，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷，类似今日的“滚动开发”。
一方面，依靠内幕消息获得市场先机；另一方面，又有充足稳定的资金流，徐润的房地产生意越滚越大，成为上海华人的第一个“地产大王”。
就在徐润对上海的房地产市场充满更多期待的时候，金融危机爆发了，阜康虽然劫后重生，但上海市面依然紧张。最为关键的是，刘步蟾在伶仃洋打了胜仗，法国在没有完全掌握制海权的情况下再也无法像二次鸦片战争那样登陆大沽口，搞斩首行动了。清政府也因此有了主心骨：坚决打到底。如此以来，战争就有演变为“持久战”的可能。
此外，清流势力主导的社会舆论也开始大肆讨伐除德国之外的所有西方国家，由此而引发的各种排外事件在各地不断发生，上海英租界亦大受振动。
各大洋行受此影响分封有计划地抽离在华资本，租界内整个一世界末日的图景。
西方资本外逃引发的金融地震比中法开战对市面的影响有过之而无不及，此时徐润旗下的房地产项目市值虽高达350多万两白银，但公司从22家钱庄贷款总额高达250多万两，负债率超过73。
阜康自然是这22家钱庄中的“一号”债权人，虽然英国人和法国人担心战争会危机自己的财产，不过德国人却不用担心，威廉和奥森多夫斯基都对上海的未来充满信心。
于是，阜康通过和徐润建立合伙公司的形式，以100万两银子吃进了原价200万两的房地产。这还不算完，新公司成立后，经过不断注资，阜康占到75股份，徐润个人占25。新“地亩公司”趁着地价和房价大副下跌，钱庄银根紧张的机会，大肆收购上海商业楼面和地产项目。后世的那位上海地产大鳄哈同正在典当老婆的首饰，以筹措资金，可当他当完了首饰，突然发现自己这点钱根本不够看，上海的楼市几乎一夜之间有惊无险的企稳了。此时，地亩公司已经吃进租界内将近四成的商业楼面。
话说朝廷欠阜康的200多万两银子，胡雪岩可能没当回事，可威廉却还记得，毕竟谁是老板谁操心。就在伶仃洋海战结束不久，德国公使馆一纸照会发到总理各国事务衙门，要求朝廷尽速归还所欠阜康的款项。
当下，大清已经惹毛了法国，和英国也不太搭调，如果再因为此事破坏了“中德亲善”的良好氛围实在是得不偿失。可200多万两也不是个小数目，朝廷现在连前线的军饷都筹措不够，哪里还有闲钱去还旧日的窟窿。
天津，北洋大臣行辕。
威廉在驻华公使等外交人员，以及奥森多夫斯基的陪同下拜访了李鸿章，威廉入乡随俗，左一个“小王”，右一个“学生”，一番沁人心脾的恭维话让中堂大人十分受用。
酒桌上，威廉打着饱膈，喷着酒气说道：“中堂大人，这位奥森大班也是您的熟人。现在阜康已经归了德华洋行，虽然胡先生依然打理日常事务，可重要的事情还得德华方面说了算。就比如说说两江总督左宗棠左侯爷那里，他托阜康从泰莱洋行订了4000支温彻斯特步枪，可江宁藩库拿不出钱来，胡雪岩念在旧日的情分本来是要帮忙垫付的，可被奥森大班当场回绝了。现在这些枪就在我的船上，准备原封不动退回美国去。所以说，日后阜康唯中堂大
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