在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中,而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产,相比住宅、商住楼的快回收成本的作法,做商业物业的运营,显然回收成本的周期要放长,但相对而言,受市场波动的影响就要小,风险要低得多。? ? ???
新鼎泰在王子街项目近一年的运营中积累了大量的经验,无论是商铺的租赁,旅游酒店的运营,每年近百分之十的租金回报率,已是极为可喜的了。
但新鼎泰同样有开住宅、商住楼的经验,按比例来算,大约五五平分吧。更重要的是,于骏清楚在招拍挂推出后,地价的大幅提升,推高房价在两千年后,抽疯似的上涨。
要算上周边房价的攀升带来的收益的话,那新鼎泰在三五年后绝对将是国内最大的商业物业运营商,而非单纯的开商。
但光从租金回报率就能看出成本的回收周期有多长,在陶铸钧未像于骏一般的先知先觉的情况下,他自然就表现得极为吃惊了。
“缓慢提高一些比例是早就在年初的规则中提出的事,不做单一的地产开商,这是新鼎泰的展宗旨。”林子轩平静的说着,没被陶铸钧的错愕所影响到说话的情绪。
“新鼎泰拥有风云网络、佑宁市、裕辉家电三家战略伙伴,在商业物业的运营上又累积了不少的经验,”于骏说道,“而且根据我的判断,大约在三年后,今年开的所有运营型的地产项目成本就将完全的收回。”
陶铸钧惊愕的瞧着于骏,要真如他所言,这就意味着运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上,这样的回报率,就算是在全世界都是极为罕见的。
但林子轩和于骏肯开诚布公的谈,那就意味着已然把银海集团视为大股东了,这还是让陶铸钧的心里很是舒服的。
“这恐怕不大可能吧?”但他还是犹疑着说道。
“我倒是愿意相信于骏说的话,”晋婉婷托着咖啡杯说,“土地要是公开拍卖的话,只要是真正具有升值潜力的地块,价格方面一定会大幅的提升,推高地价,不言而喻。而随着中央政府提出要加城市化建设进程,加快农民进城。外来人口增多,住宅稀缺,也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制,土地交易的价格并不计入国税体系,也不计入地税体系,属于地方政府的额外财政收入,就从地方政府的意愿上说,也完全有推高地价的可能性。三者相加,那国内的土地价格上涨,房屋成交价格的上涨,都是情理之中的事了。只是每年百分之三十三的投资回报率,意味着房价每年至少要涨百分之二十五以上,于骏,你真这样认为?”
晋婉婷的眼光之精准,更海湾战争中出现的战斧式巡航导弹没多少的差别了,于骏由衷佩服的说:“陶太太说的话完全正确,房价在两千年后确实会翻着跟斗上涨。原因在于地价推升的恶性循环上。”
这个原因连林子轩都没听说过,就专注的听着于骏在说。
“先说地价怎样爬升才快吧,在地方政府有意公开拍卖一块地后,先是有意思想要拿地的开商递交标书,这里头的价格肯定不同,不需要地方政府的暗示,只要将标书退回,开商就能领悟到地方政府的意图,何况,参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价,要注意,这个成交价和实际上交割时要支付的价格,可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到,土地的成交价是涨高了。”
“其次土地价格一高,那建成后的成交价自然也要涨高,有人质疑的话,那开商肯定要说是土地价格方面的原因,才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房,而又由于大批的国企倒闭的倒闭,改制的改制,每年还有上千万的人有购房的硬性需求,几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨,那真要买房的人还是无能为力。”
“然后就进入第二轮的推涨阶段,地方政府拿出比上一回更好的地段,或者差不多的地段出来拍卖,开商又过来竞拍,中间可能有经过上一次拍卖的开商。这样的情况下,新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜,那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏,只要每年玩上两三次,那二级市场的成交价格就可想而知了。”
“而为了能让政府机关的公务员能买得起房,政府会出面自建立所谓的商品房,再以低于市价一半,或者三分之一的价格卖给公务员。要注意,由于政府在卖地的时候拿了大量的额外收入,除去平常的投资建设的话,这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来放,依我所见,公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房,如此再三,房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”
终究还是对内地的情况不了解,于骏一番话说得陶铸钧和晋婉婷目瞪口呆。
“政府不需要公布每年的财政收支状况吗?”晋婉婷问道。
“那是特区政府才会做的事,收多少税,拿这些税去做什么,完全是地方政府自说自话,谁都不知道具体里面是怎样做的。”于骏想起读档前网上汹涌的民怨,苦笑了下。
林子轩皱眉道:“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房,房价就算上涨,度也不会像你说的一样吧?”
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