在明白了这些以后，我们万通在商业模式上提前做了安排。所以，我们的商用不动产-写字楼和服务公寓出租的租金回报在北京是名列前茅的，特别是服务公寓，在北京排第一。甲级写字楼如果不算国际甲级，我们也排第一，如果算国际甲级，我们排第二。只有懂得商业模式的变革，你才有可能赢得未来，这是一种非常重要的能力。所以，或许万通中心的面积并不大，但估值不会低。
当gdp到了2.5万～3万美元的时候，商业模式又发生了变化，变成了资产管理。房地产就是以资产管理为核心的。现在纽约的很多大型地产机构分化成两种模式，一部分传统的开发商演化成“导演加制片人”模式，另外一部分变成金融投资者。
“导演加制片人”的模式
所谓“导演加制片人”，其实很简单。目前中国有几百个电影导演，有的是靠潜规则在做，有的是靠本事做，不管怎么样，挣钱的导演就那么三五个人。大家知道，张艺谋自己是不出钱的，钱不是他的，片子拍完了版权也不是他的，但在这个游戏里，谁也离不开他，他的回报是最高的。他挣的是三种钱：一是权益金，也就是说他有干股，或者他出一点点钱，叫权益金；二是制片费，也就是所谓的项目管理费；三是票房分账。在美国，大型地产公司都变成了这种模式。
在做中国中心这个项目时，我们请美国的中介给我们推荐合作伙伴。人家推荐得很清楚，有三类合作伙伴我们可以选择。第一类是传统的地产商，他们自己有钱，做得非常慢，但口碑不错。第二类叫作收费开发商，这些人自己从来不出什么钱，往那儿一站，大家都给他们钱，就跟张艺谋一样。我们当时都想不清楚，地产商都是充大款，都是投资的，怎么还有收费开发商？导演、医生、律师才收费啊。第三类是一些信托基金。后来我们就开始研究这些大的地产企业，比如美国汉斯是做信托基金的，它在北京开发了“公园大道”项目。另外，铁狮门实际上就是“导演加制片人”模式。这些企业最后和谁结合？和金融投资者结合。而金融投资者又逐步演化成像凯德置地这样的资本加土地的房地产企业。这就是当gdp达到六万美元时纽约地产业的商业模式，是一种复杂的、分工精巧的商业模式。
这三种商业模式的市场规模分别有多大？第一种模式，做到像万科这样水平的住宅类企业，在全世界的房地产资本市场上，市值最多也就120亿美元。商用不动产企业的市值最多做到过250亿美元，金融性的投资类房地产企业的市值最多做到过390亿美元。可见，随着商业模式的变化，企业的增长极限在不断被突破。明白了这个道理，我们就要不断地做转型，以突破传统的增长极限。
我们再来看看门户网站和百度这样的做平台的企业，现在做平台的企业的市值远远超过做门户的。在互联网行业，门户这种商业模式做到30亿～50亿美元就很好了，但做平台的都在100亿美元以上，腾讯、百度的市值都有上百亿美元。我经常听一些做互联网的人抱怨（当然也是无奈），说他们现在做什么都做不过腾讯，你说你想偷个菜，还没等你开始偷，腾讯就搞了一个，马上超过了开心网。有一次，我和马化腾、开心网的老板开会，我们私下问马化腾有没有兴趣投资或收购开心网。马化腾说没这个必要，我们腾讯自己随便做一做都能超过开心网，因为每天有将近两亿人在腾讯上。同样，不管做什么，只要阿里巴巴做，其他做创新的公司就很无奈。因为腾讯、阿里巴巴、百度的黏性客户特别多，所以，不管它们做什么，基本上都可以把别人吃掉。而做门户的公司现在就很吃力，而且是越来越吃力，只能靠卖点儿广告。
当然，还有一些专业的门户网站，比如高尔夫、汽车等。另外，像土豆、天涯这类的网站，它们也是一种模式，可以说是社区模式，或者交友的模式。商业模式不同，企业增长的边界也不同。所以，不管你在什么行业、什么企业，都要下功夫研究自己的商业模式，因为商业模式往往决定了企业增长的边界。不明白这个道理，只知道闷头做，最后就会把企业做死。比如做服装，过去的模式就是制造业的模式，开服装厂。现在服装业的商业模式已经发生了改变，比如凡客诚品就是在互联网上做品牌通路，把加工全交给别人去做。我和美特斯·邦威的周总（周成建）也是很好的朋友，我问他最近情况怎么样，他说他就是靠广告，现在一年卖七八十亿元。他也没有工厂，全是让别人代工，他只做
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