“你们不是做地产开发吗？有没有内部价？”杨小山对员工福利这块来了兴趣。
“现在的主要项目基本都是商业性质的，住宅比较少，可能要后年才能出来一批，内部价肯定会有，但要计算，还要看员工贡献度。
不可能全体员工一刀切，那样对工作积极的人不公平。”
“现在房子这么缺少，想买房子的人那么多，为什么不多盖点房子啊？”马蕊有点想不明白。
“也不是不想盖，挣钱谁不想啊？”
张彥明笑起来：“但是，我们做什么都要考虑得长远点，就比如说盖房子，不只是要算自己的管理成本，还要考虑老百姓的实际购买力，拆迁成本，迁移成本。
必竟搬家算是大事儿，对生活上的影响不是一般的大。
就比如交通状态，和通勤成本。老百姓有些事情其实并不知道，或者知道的不是那么详细，但是得替他们考虑进去，不能只为了赚钱其他不管不问。”
张彥明摇了摇头，拿起桌上的烟给王少白和黄可散。杨小山不抽烟。
“挣钱得挣的光明磊落，不能昧着良心，做事情也一样，起码得无愧于心，下雨天敢抬头看天。”
“不怕雷劈呗？”马蕊问了一句。
几个人都笑起来，张彥明笑着点头：“对，实际上也就是要个内心无愧，夜深人静一个人的时候也能睡踏实。”
“迁移成本是什么？”孙丽问。
“盖房子就得占地，老百姓就得迁离，盖房子最快也得两年时间，老百姓也得吃也得住啊，再加上带来的生活上的种种不便，这都是迁移成本。”
“我感觉这方面问题不大，”杨小山想了想说：“终归也就是两年时间，忍忍就过去了，但换了新房子，以后的生活就舒服了呀。”
“理论上确实是这样，”张彥明点点头：“但是事情要综合考虑，他得出钱买房子，大部分补偿款是肯定不够的，然后等待这两年里他的生活成本交通成本都要增加。”
“折迁不是要还房的吗？”
“要还，不过还的时候还是要算成本，大部分还是要补交一部分，这要看具体的建筑规划了，现在大部分开发商是利用空间挣钱。
盖普通低端住宅，挣的是还房以后剩余那部分，表面上来看是四赢，老百姓换了新房子，需要买房子的有了房源，开发商挣了钱，市政面貌环境上有了一定改善。”
“对呀，不就是这样吗？”王少白没想明白，问了一句。
“事实上这种低端步行住宅对市政方面的改善意义不大，对老百姓来说，带来的生活上的不便和麻烦也是远远大于那点所谓的好处。
这种房地产事实上，也就是开发商挣了一笔钱，其他毫无意义，现在城市的发展进程很快，这样的住宅其中一大部分马上又会面临着淘汰。
折腾来折腾去，最后受损的永远是老百姓。”
“为什么会淘汰？”马蕊下意识的用筷子捅着盘子里的菜问。
“这个就复杂了，市政配套的更新换代，城市规划，管网升级，交通升级，通讯升级还有市容改造，供水供气供电各方面的调整，还有随着经济发展带来的环境需求。各方面吧。”
“那，为什么不能一步到位？”
“眼光问题，政策问题，主要还是经济问题，投资压力太大，老百姓购买力有限，不符合大部分开发商短平快的挣钱思路。主要还是没钱。”
“没钱还能做开发呀？”
“这个我知道，贷款，现在做生意的由其是搞房地产的基本就是依靠贷款活着，没有贷款他们基本上就得散伙了。”王少白嘴里塞着吃的口齿不清的说。
“差不多吧，”张彥明点点头：“所以大部分开发商想的就是怎么快怎么来，其他的和他没有直接关系的都不在他的考虑范围内。”
“那，商业地产和住宅有什么区别？”马蕊问张彥明。
“商业地产，主要就是用于商业呗，不是给人住的，像商场啊，电影院，办公用楼还有酒店这些，用于商业的公用设施，包括门面还有商业街区。
商业地产主要是靠后期的经营来赚钱，不靠卖房子，和住宅最大的区别就是，它的一切权属都是属于开发公司自有的。”
“那，不是得压更多的钱？”
“对，投资比较大，资金回笼的周期也比较长，所以大部分开发商目前来讲是不太敢碰的，它比住宅要复杂的多，后期的经营也是问题。
不过从长期来看，涉足这一块儿的开发商也会不断增加，会越来越多的，只要经过了初始资金累积这一段，商业地产其实比住宅能创造的价值会更大。”
“就是需要更长的时间呗？”
“对，这个周期没有太好的办法缩减，而且后面的经营团队也比较重要，需要投入的人力物力资源也比较大，很考验眼光和实力。”
“那怎么才能缩短这个周期？我不信没有办法。”
“有，目前来看就是抬高房价，诱导老百姓进行商业性的投资，然后出售一部分面积套现。这么做的弊端和危害比较大，从长远角度讲不可取的，我不会这么做。”
“害处是什么？我想像不出来。”孙丽眨着大眼睛问。
“投资就要获利，这里获利的唯一途径就是房子涨价，房价高了租金就会涨，租金涨了物价就要涨，明白吧？
物价涨了老百姓的生活成本就会提高，最后一小部分人获利，更多
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